정부가 서울 중심으로 치솟는 집값을 잡기 위해 대출 한도를 6억 원으로 제한하고, 스트레스 DSR 3단계를 전격 시행했습니다. 수도권 전반에 걸친 초강력 대출 규제는 실수요자와 투자자 모두에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상되며, 경매 시장까지 흔들고 있습니다. 빠르게 부동산 대출 규제 상황을 알고 싶다면 아래 포스팅에서 확인하세요.
목차
1. 서울 집값 다시 오르자, 정부는 ‘대출 조이기’로 대응
2. 수도권 아파트 74%가 규제 영향권… 실수요자도 막막하다
3. 스트레스 DSR 3단계 본격 시행… 무엇이 바뀌나
4. 경공매 시장도 흔든 ‘실거주 의무’… 투자 수요 위축 불가피
5. 다주택자는 주담대 ‘전면 금지’… 실거주자만 살아남는다
6. 서민용 디딤돌·버팀목 대출도 후퇴… 신생아 대출은 더 빡빡해져
7. 공급 부족, 규제 확대로 해결될까?
8. 돈은 증시로… 부동산 막자 자본시장으로?
9. 정책 일관성 중요… 혼선 없애야 시장도 움직인다
서울 집값 다시 오르자, 정부는 '대출 조이기'로 대응
최근 서울 집값이 다시 꿈틀거리자 정부가 칼을 빼들었습니다. 바로 주택담보대출(이하 주담대) 한도를 일괄적으로 6억 원으로 제한한 것인데요. 여기에 더해 7월부터는 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행돼, 앞으로는 대출 받기 자체가 더 어려워졌습니다.
특히 이번 규제는 ‘소득이나 주택가격 상관없이’ 적용되기 때문에 고가 아파트 매수는 사실상 어려워졌다는 분석이 나옵니다. 이른바 패닉바잉이 줄어들 수는 있지만, 동시에 현금 부자들만 집을 살 수 있다는 비판도 동시에 제기되고 있죠.
수도권 아파트 74%가 규제 영향권... 실수요자도 막막하다
이번 대출 규제로 서울을 포함한 수도권 아파트 약 74%가 직접적인 영향을 받게 됩니다. 예를 들어 서울 아파트 중윗값이 10억 원을 넘어선 상황에서 대출은 최대 6억 원까지만 가능하니, 나머지 4억 원 이상은 현금으로 마련해야 하는 셈이죠.
이는 소득이나 상환 능력과는 무관하게 적용돼, 실수요자 입장에서는 부담이 클 수밖에 없습니다. 특히 30~40대 무주택자들이 가장 타격을 입게 될 것으로 보입니다.
스트레스 DSR 3단계 본격 시행... 무엇이 바뀌나
7월부터는 스트레스 DSR 규제가 3단계로 강화됩니다. 쉽게 말해, 향후 금리 인상 가능성까지 반영해 대출 상환 능력을 따지는 방식입니다.
예전 같으면 소득 대비 대출 비율을 기준으로 판단했지만, 이젠 금리가 오를 경우를 가정해서 대출 한도를 더 줄여버리는 방식이죠. 실질적으로는 중산층 이하의 대출 가능 금액이 대폭 줄어든다고 보시면 됩니다.
경공매 시장도 흔든 '실거주 의무'... 투자 수요 위축 불가피
경매 시장도 이번 규제에서 자유롭지 않습니다. 경락잔금대출을 받을 경우, 수도권 지역에선 6억 원 대출 한도와 6개월 내 전입 의무가 생겼습니다.
기존에는 경매 낙찰자는 실거주 의무가 없었지만, 이젠 예외가 아닌 셈이죠. 실입주가 어려운 투자자들은 사실상 경매 입찰 자체가 불가능해지고 있습니다. 특히 빌라나 비아파트 등 투자 목적이 컸던 물건들에 큰 타격이 예상됩니다.
다주택자는 주담대 '전면 금지'... 실거주만 살아남는다
수도권과 규제지역에서 2주택 이상 보유자는 주담대 자체가 완전히 금지됩니다. 실거주 목적이 아닌 투자는 하지 말라는 신호가 강하게 담겨 있죠.
또한 1주택자가 추가로 주택을 구입할 경우, 기존 2년의 처분 유예기간이 6개월로 단축돼 사실상 단기 매도 강제 조치에 가까운 내용입니다.
서민용 디딤돌·버팀목 대출도 후퇴… 신생아 대출은 더 빡빡해져
그나마 서민을 위한 디딤돌과 버팀목 대출도 이번에 한도가 각각 1억 원씩 줄어들었습니다. 더불어 신생아 대출 요건도 완화되지 않아, 오히려 출산 장려와 반대되는 결과를 초래한다는 비판도 큽니다.
저출산 위기에 대응하겠다던 정부가 실제로는 아이를 낳은 가정도 집 사기 어렵게 만든 셈이라는 지적이 이어지고 있습니다.
대출이 어려워지면 당장 내 집 마련을 미룰 수밖에 없습니다. 따라서 전세 수요가 늘어나고, 자연스럽게 전셋값 상승 우려도 커집니다.
특히 갭투자가 막히면서 전세 매물 자체도 줄어들 가능성이 높기 때문에, 수도권 전세시장엔 적지 않은 파장이 예상됩니다. 현재도 전세물량이 부족한 지역에선 전셋값 불안정이 나타날 수 있습니다.
공급 부족, 규제 확대로 해결될까?
한편 정부는 규제지역 확대까지 검토 중입니다. 하지만 5월 인허가, 착공, 준공 수치가 모두 마이너스를 기록하며 공급 부족 우려는 점점 현실화되고 있습니다.
문제는 실제로 집이 지어지는 데 시간이 오래 걸린다는 점이죠. 규제만으로 수요를 누를 순 있지만, 공급 부족이 해소되지 않으면 집값은 또다시 불안해질 수밖에 없습니다.
돈은 증시로… 부동산 막자 자본시장으로?
정부는 부동산 대출을 조이면서 자본시장으로 유동성을 유도하려는 움직임도 보입니다.
이재명 대통령은 “부동산 대신 주식으로도 중간배당 받아 생활비를 마련할 수 있는 구조를 만들겠다”며, 사실상 ‘부동산의 대안은 증시’라는 메시지를 분명히 했습니다.
증시 부양책과 배당소득세 개편이 맞물리면서 코스피도 이미 3,000선을 돌파한 상태죠. 앞으로도 부동산과 증시는 정책적으로도 계속 맞물릴 가능성이 큽니다.
정책 일관성 중요… 혼선 없애야 시장도 움직인다
한 가지 문제는 정책 발표의 일관성 부족입니다. 대출 규제를 금융위원회가 발표한 후, 대통령실은 “우리 정책 아니다”라고 발언하면서 시장에 혼란만 키웠습니다.
부동산 정책은 시장에 신뢰를 주는 것이 가장 중요합니다. 방향은 좋더라도 실행력과 소통 방식에서 혼선이 생기면 오히려 역효과가 날 수 있다는 점을 정부는 잊지 말아야 할 것입니다.
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